xinyonglvshi110 发表于 2014-8-1 11:51:38

【鑫涌置业】购房时需注意的六点

一、关于房产抵押购房疑问:开发商在将房屋出售给消费者之后,又另行全部抵押给银行申请贷款,这种行为是否合法?律师答疑:律师建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续,且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前,根据法律规定,开发商只有在取得抵押权人(即贷款银行)书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人,否则,其转让行为无效。在此情况下,购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效,购房人有权要求开发商返还已支付的购房款,并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后,则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然,由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益,此时,开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押,因此,购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则,可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。
二、关于面积缩水   购房疑问:我在房展会上看中了一套房,但是我怀疑这套房的面积存在缩水问题,请问:我该怎么办?律师答疑:购房合同及其他文本提供的房屋面积数往往只是“预测面积”,实测面积待楼盘竣工之后,方能告知购房人,所以此时还无法最后确定是否有面积欺诈行为;如果购房人已经拿到产权证,且产权证上所标明的实测面积是由北京市国土资源和房屋管理局承认的法定测量单位测定,一般也不会有面积欺诈行为。但是,不排除测量结果存在一定的误差。如果购房人对产权证上所标明的面积存有怀疑,可以上诉法院或申请仲裁。因为,就现行的法律法规而言,面积的复测只能由法院或仲裁机构提请,测量单位一般不接受个人及其他组织的复测要求。
三、关于公摊面积购房疑问:请问开发商能把公摊面积卖给个人吗?这样的行为是否合法?律师答疑:首先需要明白什么是公摊面积。公摊面积是所有业主均有权利使用的面积,根据《商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》里关于分摊的内容的规定,包括三类:房屋本体公用设施(楼梯、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)和住宅区公用设施以及公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)。开发商是无权把公摊面积出售给个人的,法律上公摊面积属于业主共同共有,而不是按份共有。如开发商将公摊面积出售给个人则已经违法,消费者完全可以起诉该开发商,有权要回自己的公摊面积或者退房,并要求开发商进行赔偿。凯然
四、关于广告虚假购房疑问:在购房时对于开发商的广告宣传与实际房屋交付不一致的问题如何解决?而且据说这种情况在目前的京城楼市中非常普遍。律师答疑:开发商在广告中的宣传是一种要约邀请。根据《合同法》第十五条之规定:要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄出的价目表,拍卖广告,招标广告,招股说明书,商业广告等为要约邀请。而开发商做广告,其意只在通过广告招揽购房者,启动其购买意向,然后再商谈具体买卖合同的内容,因此广告不具有合同的效力,当然对开发商是没有任何约束力的。因此希望广大读者如果在签购房合同时凭借广告作标准,那么在购房合同中可以签订补充协议,要求将开发商在广告中的承诺写入合同,或作为合同的附件,来明确双方的权利义务,只有这样才能保证你在购房中自己的权益不受损害。
五、关于定金购房疑问:购房者已交了定金并签了合同,如果他不想买这套房子了,定金能拿回来吗?律师答疑:在定金的问题上,一定要和对方协商好,到底是怎样的定金。目前的定金存在两种,一种是给你保留房号,保留七天,你来买房时,开发商把这个钱退给你,再签订合同。第二点,你已经决定买这个房子,这个钱就要定这个房,没有退房的意思。这两点是有区别的,第一点是为了保证合同的履行,客户为保留这个房号,而交付的费用,但是实际上没有签正式的合同,也可能因为合同的条款最终达不成一致的意见,你仍然不购买,开发商须把定金退给你。但是还有一种情况,你已经确定就要买这个房,定金的性质就变了,就变成了预付款,是为了保证合同的履行,就已经形成了一个合同关系,这时候这笔费用是无权利要求退还的。除非双方另有规定在先。
六、关于合同更名   购房疑问:我在上次房展会上与开发商签订了商品房买卖合同,现在想把产权人改成儿子的名字,这种作法是否可行?律师答疑:如果商品房买卖合同未拿到交易中心登记,这时只要同开发商协商,把合同注销,以其儿子的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了,此种情况不涉及税费,因而比较容易打理。第二种情况是已经登记过,这就麻烦些了,如果该商品房未竣工验收,则可以更名,但要到市有关单位开具未竣工检查报告,并由开发商提交合同更名的原因,此时只需支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收,则无法进行更名,需要产权证办理出来后再以赠与的形式将产权证的名字改在他人名下,这实质上是一种房产继承行为了。
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