维天问 发表于 2016-1-9 20:45:48

河北燕郊土地开发乱象

河北燕郊土地开发乱象
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1月6日,全国100个城市住宅价格指数发布,河北省房价全线上涨。记者发现,在房价上涨的背后,不仅存在去库存、稳楼市的压力,土地开发的乱象频生,也成为河北省三河市燕郊地区房地产市场的“顽疾”。
燕郊房地产规划和开发模式,花样迭出,让人看得晕头转向。
■乱象一:挂羊头、卖狗肉,抛荒土地
燕郊的规划项目,堪称政府的大手笔,代表着企业的宏伟蓝图。但是,让社会人士大跌眼镜的是,个别项目竟然是挂羊头、卖狗肉,实际开发建设与规划内容大相径庭。
“港中旅” 就是其中项目之一。2010年10月22日,河北省政府与中国港中旅集团公司签署《战略合作框架协议书》,省委副书记、省长陈全国,港中旅集团董事长张学武分别代表双方签字。根据《协议》约定,双方将以旅游及相关产业为重点,以建设环京津休闲旅游产业带为基础,开发在国内外具有较高知名度和品牌影响力的旅游目的地产品。同年,北京港中旅以“海泉湾旅游地产项目”的名义在燕郊田辛庄正式立项,项目占地120万平方米,总建筑面积252万平方米,项目负责人为郭际。截止到2016年元月,该项目土地除300亩用于建设住宅外,项目承诺建设的温泉酒店、学校、商业等旅游项目迟迟未动工。三河市政府市长谷正海行政不作为,当地政府部门撒手不管,土地一直荒废至今。
自2010年港中旅项目立项以来,该项目用地征用范围内的田辛庄村民不断上访表达拆迁诉求,但三河市及燕郊开发区政府一直未明确村改日期及拆迁补偿标准,田辛庄村改被政府一拖再拖。多年以来,田辛庄村民的生活受到严重影响,房屋破损后无心修补,整个村落一片破败的景象。2015年11月爆出田辛庄拆迁伤人事件后,田辛庄拆迁再次陷入停滞状态,村改遥遥无期。
在港中旅海泉湾官方网站的首页,可以看到“百亿投资,集九年一贯制义务教育名校、假日度假温泉、系统化体育综合体、大型休闲体验式商业、艺术中心等文化旅游元素于一身。”的广告宣传语,以及“3所幼儿园+1所九年一贯制义务教育名校配套、3万㎡配套商业、温泉度假、10万㎡文化创意园”等“6大定制配套”。然而,从2010年项目立项至今,这些都是空中楼阁,虚无缥缈,成为开发商吸引购房者购买住宅的噱头。整个网站内除了这两个位置宣传项目配套设施外,通篇充斥着楼盘户型图、购房优惠活动、住宅效果图、月供计算器、团购报名、销售热线、在线销售顾问等住宅销售内容。
打着“旅游牌”,卖着高价楼,开发商的算盘越打越精,也让人看清了燕郊土地开发乱象背后的规律:一开始,开发商巧立名目,以文化、旅游、休闲等名义拿到土地,把项目宣传成配套设施一应俱全的高端项目;接下来,大干快建住宅楼,抬高房价,刺激购买,并使出一切手段,超标多建住宅楼赚钱;最后,事先承诺的学校、商业、服务设施全部落空,开发商拂袖而去,配套设施土地抛荒闲置。
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田辛庄土地被纳入港中旅规划,常年荒芜无人耕种,旁边为港中旅海泉湾住宅项目

■乱象二:偷龙转凤,替换容积率
日前,记者走访了世界华人收藏博物馆项目,据当地群众反映,该项目是河北省重点文化建设项目,由百世金谷实业有限公司董事长张永铁出资筹建,位于燕郊开发区南外环北侧,于2014年1月11日奠基。投资方表示将投入10亿元用于项目建设,还以西班牙毕尔巴鄂为例,承诺该项目将促进城市经济发展和文化繁荣,释放出巨大的能量。
然而,实际情况又是怎样的呢?记者了解到,世界华人收藏博物馆项目占地70亩,总建筑面积4.9万平方米,按此数据计算实际容积率为1.05,远低于规划报批的2.0容积率。多出来的容积率怎么不翼而飞了?原来,开发商来了个“偷龙转凤”,将剩余的容积率转到博物馆后面的商服公寓isoho上,将isoho公寓容积率由原设计的2.0提高到3.0以上,通过增加建设及销售面积,获取暴利。
博物馆是公益项目,与isoho的商业用地有着地块用途的本质差异,商业用地密度增加中饱了开发商的私囊,那么博物馆容积率降低所“稀释”的群众利益,又由谁来填补呢?记者不禁疑惑,容积率何时也能来个“乾坤大挪移”,当地的“有关部门”怎么对此熟视无睹呢?

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施工中的世界华人收藏博物馆,旁边的高楼即为isoho公寓

■乱象三:挑肥拣瘦,缩减配套建设
记者在采访中发现,燕郊地区的地产项目,严重存在实际建设与规划内容不一致的现象。
2011年3月28日下午,三河市46个亿元项目集中开工仪式在燕郊高新区举行,廊坊市委书记赵世洪率四大班子领导出席仪式,并为项目开工奠基。天洋置地副总经理杨宏光作为航天现代服务产业发展区代表出席了燕郊八大重点项目授牌仪式。
此次集中开工项目总投资规模达742.18亿元,其中由天洋置地投资建设的航天现代服务产业发展区,以总投资76亿元的规模位列前三甲,该项目占地3000亩,定位于世界领先水平的以航天科普、休闲娱乐、文化交流、创意产业、旅游商务为一体的中国首个航天现代服务产业发展示范区。空间布局由八大支撑项目构成,形成“四大中心、一个园区、三个基地”。四大中心,包含航天国际交流中心、航天科技会展中心、 航天科技(北方)中心、航天员疗养中心;一个园区为航天博览园;三个基地,包含太空体验基地、航天后勤服务基地、创意产业基地。
作为对接大北京战略的重要组成,航天现代服务产业发展区对撬动区域经济发展具有重要意义,特别是对燕郊的城市发展、城市功能完善、城市产业发展、城市形象塑造等方面具有划时代的意义。
昔日的“航天现代服务产业发展区”如今变成“天洋城4代”项目,总占土地依然是3000亩,但功能定位却变为“依托特色休闲产业集群,打造集休闲娱乐、商业购物、旅游度假、高尚居住、商务办公、科技互动体验、文化创意、疗养等八大功能于一体的大型城市发展服务区。”由原来的服务型工业园区变为后来的可销售的商业+住宅,开发商乾坤大挪移的功力可谓十分深厚。
然而,截止到2016年元月,除占地50亩,建筑面积1.6万平方米的“梦东方未来世界——航天主题乐园”外,其余土地全部用来建设住宅、公寓、写字楼用以销售获利,宣传的其他配套建设无一踪影。
开发商挑肥拣瘦,愿意开发住宅楼、写字楼等“油水多”的项目,已经不是什么新闻,但打着建设特色休闲产业集群的“幌子”,骗取项目审批,在实际建设中严重压缩配套基建,致使当初宣传的功能残缺不全,这又是打了谁的脸呢?在近年来的新产业发展大潮中,地方政府被开发商所谓的“产业集群”妖言迷惑,或者在“新产业”的大旗下同流合污,“高大上”的广告宣传不仅推高了房价,也套牢了许多“刚需”和投资者,给无辜的购房者挖了个大坑。

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前世“航天现代服务产业发展区”与今生“天洋城4代”效果图

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孤零零的航天博物馆,被周边的住宅包围

■乱象四:暗箱操作,搁置“招拍挂”
记者还发现,燕郊土地开发乱象频生的原因,在于开发商打程序“擦边球”,利用“招拍挂”等制度漏洞,大肆攫取私利,将待开发项目玩弄于股掌之中。“燕郊现代服务产业基地”项目就是一个例子,该项目占地3823亩,总建筑面积348万平方米,总投资117亿元。项目一期占地262.5亩,建筑面积35万平方米,由河北建投英基房地产开发有限公司建设,剩余3560.5亩的土地不及时执行土地招拍挂制度,进行暗箱操作,企图由该公司继续承建。

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燕郊现代服务产业基地效果图

■“雾里开花”的政企关系

河北省三河市燕郊,开发商巧立名目非法圈地,政府违规操作等现象尤为显著。当地房产广告可谓是做的铺天盖地,声势浩大,而这些楼盘用地,大多数与起初的用地规划南辕北辙。
当好企业的婆婆,三河市政府似乎在尽力满足各个开发商的需求,随意调整和变更用地性质,经常将规划中的工业用地,变更成商业用地,再变为住宅用地,容积率随意更改。
一位业内人士告诉记者,照理说,确定土地性质和规划容积率,应该经过市政府领导集体开会研究、审核批准通过,但是在三河市来说,市政府主要领导说了算,如果他和开发商关系很铁,一句话就可以随便更改用地性质和容积率。

■市长的“说“与“做”

“着力打造“美丽三河”,把三河建设成为宜居宜业宜游的现代化首都卫星城”,这是三河市市长谷正海的豪言壮语。
但是,坊间对这位市长的评价是,其人雷声大,雨点小。
也许是有些开发商背景深厚,谷市长开罪不起,这位市政府主要领导行事风格谨慎,缺乏雷厉风行,做事情唯唯诺诺,放不开手脚。尤其对于燕郊房地产市场,显然疏于管理,说的多,做的少,缺少一种政治家、实干家的雷利、干练和快刀斩乱麻的速度、精神。
当地业内人士指出,眼下燕郊房地产市场的混乱,与这位谷市长的长期不作为,有直接关系。
在中央三令五申禁止土地开发中的不正当行为,要求地方政府部门廉洁自律的“高压线”下,仍然有不少开发商能“扭转乾坤”,大肆圈地、私自修规、挑肥拣瘦、暗箱操作,获得土地开发的巨额利益,严重侵害了购房者的利益。他们的巨大能量是哪里来的,又是谁赋予的?燕郊土地乱象还要持续多久,还要继续侵害多少老百姓的利益?
采访结束后,这些至今未解的问题成为萦绕在记者心间的忧虑,开发商任意妄为、政府无所作为、土地利益流失,就不会遭来民怨吗?民怨累积的地产项目,难道不会轰然倒塌吗?(文/钟剑)
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