yyhff25 发表于 2017-2-24 15:25:42

开发商一房二卖占用1600万 法院竟判买主赔偿近百万元

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  “合能锦城”项目3-4楼为王秋所购房产(正面)
  
  当损失惨重的购房 客王秋把开发商告上法 庭时,她的的确确已经做好了“法 院有可能会向着开发商”的心理准备。
  
  可她怎么也没有料到的是,在审理她的案 子时,成都市锦江区人 民 法 院(以下简称“锦江区法 院”)对黑心开发商的“袒护之意”竟然表现得如此明目张 胆。
  
  当发现自己的1600万资金被开发商用心不良地“占 用”了近三年,2016年5月,王秋愤怒地将成都瑞达合能房地产有限公司(以下简称“成都瑞达合能公司”)告上了法 庭,她坚定地认为自己是受到了开放 商的百般欺 诈,是受 害的一方,所以她一度认为会轻而易举地赢得这场官 司,可当她拿到锦江区法 院的一 审 判 决书时,她方才猛然醒 悟:开发商成都瑞达合能公司在两年多前之所以胆子这么肥,绝对是有某些特殊“理由”的。
  
  为了逃 避 监 管没去备 案
  
  2013年前后,由成都瑞达合能公司开发的商住项目“合能锦城”破土动工,王秋的家就住在合能锦城附近,她发现这个项目地段非常好,经与家人商量后,其父王仕华决定以女儿王秋的名义在这里买几套商铺。
  
  2014年5月份,王秋与成都瑞达合能公司签订了商品房买卖合同及补充协议,一共购买了6套商铺,建筑面积约1700平方米,总价值约3200万元,王秋将首付款1600多万元支付给了成都瑞达合能公司,需要银行按 揭 贷 款的金额为1589万元。
  
  按照王仕华的构想,他想在这些房子里开餐馆和茶商会所,与自己在四川阆中的旅游公司等产业配套。但后面发生的事情已经将他这个美好的构想踩踏得支离 破 碎。
  
  购房客买房,开发商卖房,这是极为简单的市场交易行为,可是由于王秋是一个大客户,她不知不觉间就已经陷 入了一场深不可测的“骗 局”之中。事实上,让王秋的父亲王仕华愤 怒至极的是,锦江区法 院的一审 判 决 书已经给这个“骗 局”披上了合法的外衣。
  
  让王仕华觉得稍感欣慰的是,他自己也从事房地产行业,所以对这个行业的法 律 法 规政 策 条 款等已经相当熟悉。
  
  在过去,一些房地产开发商为了缓解资金紧张或是为了攫取 暴 利 铤而走 险,导 致全国各地都出现了很多 “一房二卖”的现象,给购房者们带来了难以估量的损 失,因此为了防止“一房二卖”现象的出现,国 家出台了很多收效明显的政 策来应对。
  
  比如,国 务 院、建设部出台的有关条 例就规定:“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人 民 政 府房地产开发主 管 部 门和负责土地管理工作的部 门 备 案”。合 同 登 记 备 案后,若要解 除,买卖双方达成解除意见一致后,双方必须到房 屋主 管 部 门办理解除手 续,此合同解除与登 记 备 案才失效,将不可能发生类似的“一房二卖”事 件。
  
  备案是一项硬性规定,按照成都市的相关规定,如果成都瑞达合能公司到相关部 门给王秋办理了“合同登记备案”手续,那么王秋支付的这1600多万元首付款也必须打入到政 府指定的银 行 账 户上进行监管,而且如果银行按 揭 贷的那1589万元办下来了的话,也必须要打入到监管账户上。
  
  由于合能锦城是预 售 房,按照成都市的相关规定,以上资金要在达到相应的工程进度时,才会按照相应的比率拨付给开发商。而这种严厉的监管措施就能有效地遏制“一房多卖”现象。
  
  但颇为讽刺的是,王秋遭遇到的恰恰就是“一房二卖”的不幸之事,而开发商成都瑞达合能公司逃避监管,达到“一房二卖”目的的秘诀是:不去备 案。
  
  开发商一房二卖占用1600万 法 院竟判买主赔 偿 近百万元

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  “合能锦城”项目3-4楼为王秋所购房产(背面)
  
  1600万首 付 款被无偿使用多年
  
  2016年4月份,王仕华来到合能锦城,他打算到女儿买的房子里面去看看,可到了以后,他发现竟然有人在房子里面搞装修,让他感到极为惊讶的是,他们并没有请人来搞装修,于是便问了那些搞装修的人,这才了解到,原来他们的房子已经被开发商卖给了另外的购房者。
  
  突然之间知道这么个情况后,王仕华的怒气顿时涌上心头,这是他怎么也没有料到的,在此之前,他就已经对合能锦城项目做过详细了解了,开发商成都瑞达合能公司在成都开发了多个大型房地产项目,这家公司在成都发展扎根多年了,所以他一直认为“一房二卖”这种倒霉事怎么也轮不到他身上。
  
  可是,当他看到房子里那些忙碌着的装修工人之时,他不得不接受了这个现实,并且立马去寻找造成这一情况的根本原因。
  
  王仕华查询后才知道,在王秋与成都瑞达合能公司签订购房合同的30日之内,后者没有到房管局进行备案,导致瑞达合能公司随意侵害王秋的资产,致使王秋资产得不到保障,这也构成了成都瑞达合能公司违 法 违 约事实的成立。本违约与按揭贷款能否办下来是没有关联的。
  
  “由于成都瑞达合能公司的违 约,给购房者王秋造成了极大的损失,但是开发商却获益匪浅。”王仕华说。
  
  王仕华回忆,大约就是在王秋与成都瑞达合能公司签订商品房购房合同前后的时间里,由于银行的银根在收紧,各房地产企业贷款到期,只能还款而得不到贷款,全国各地的大多数房地产开发公司都陷入了资金极为紧张的地步,“很多房地产老板甚至开出了5分的高息去民间借贷”,王仕华说,他认为,成都瑞达合能公司在那个时候一定也遭遇到了资金紧张的状况,才会把他女儿支付的这1600万首 付 款视为“猎物”。
  
  王仕华解释称,只要不去备 案,开发商就可以随意支配这1600多万元首付款,这要比借高利贷来缓解资金紧张局面要好得多,但一旦按照规定去备 案了,这笔钱就会被监管起来,开发商有可能要等几年后才能使用这笔钱。
  
  王仕华介绍,虽然国 家防止“一房二卖”的政 策是极为严厉的,但显而易见的是,成都瑞达合能公司最终还是绕过了这些政 策的监 管,“即便是逃脱了监 管,但是受 害 者还可以向法 律 求 援 来维护自己的合 法 权 益,”王仕华说,“但我们怎么也没有想到,国 家正在想法设 法 杜 绝一房二卖,可是从锦江区法 院的这份判 决 书来看,法 官们纯粹就是在变着法子‘支持’一房二卖。”
  
  受到“呵护”的开发商利益
  
  在发现了成都瑞达合能公司的“一房二卖”之事以后,王秋便将一纸诉状将成都瑞达合能公司告到了锦江区法 院,要求开发商成都瑞达合能公司退还已付房 款本金及相应利息,还需承担已付购房款一倍的赔 偿 责 任 等。
  
  而成都瑞达合能公司则提起反 诉,其反诉 绕 开 没有到房管局办理购房合同登记备案的违 约 事 实,以合同中的霸 王 条款约定,没有将按揭贷款办下来责任在于购房者王秋为由,请求法 院 判 令王秋按总房款的20%支付违约金90万元左右及该商品房降价损失130余万元。
  
  在经过两次开庭审理后,2016年11月1日,锦江区法 院下达了民 事 判 决 书,判令王秋向成都瑞达合能房地产开发有限公司共计支付违 约 金90余万元。与此同时,锦江区法 院 驳 回了双方的其他诉 讼请求。也就是说,在遭遇到了开发商的“一房二卖”以后,购房者不仅求助无 门,而且还得向开发商支付违 约 金。
  
  王仕华称,锦江法院只采信对开发商有利的证 据,对购房者有利的证 据则基本上不采纳。其中有一份关键证 据便是中国光大银行成都牛市口支行出具的《情况说明》,该《情况说明》载明:因客户条件不符合我行贷 款 政 策,我行予以拒 绝 贷 款,特此说明。
  
  值得强调的是,这份《情况说明》仅仅百余字,并没有说明王秋具体是哪些条件不符合。而王仕华也认为,由于这家银行是开发商的合作银行,做出的情况说明也只会是有利于其合作伙伴一方的。
  
  让王仕华感到愤慨不已的是,在这个案子的整个过程中,开发商一直都是受益者,开发商的利益也在无形之中受到“呵护”,不仅无偿使用了1600多万元资金,而且还将房子“一房二卖”入账了一大笔钱,而王仕华的女儿王秋在支付完首 付 款后,不但没有拿到房子,反而被法 院 判 令赔偿 违 约 金。在这个时候,王仕华隐约感觉到了一个事实:那就是地方司 法在保护开发商的不法利益。
  
  王仕华认为,这家开发商在成都经营了多年,开发了很多个大大小小的项目,如果在没有某“官 方”背景的关照,肯定是不会发展到今日这样的规模。虽然王仕华拿不出证 据,但是他总觉得有一股神秘的力量在左右这份判 决 书。“如果开发商一开始将王秋买房子的合同去备 案,根本就不会造成今天这样的情况”,王仕华说,“很明显就是开发商违 约在先,购房者根本就是被开发商牵着鼻子走”。
  
  王秋不服锦江区法 院的一审判 决,已经上诉到了成都市中 级 人 民 法 院。但是王仕华依旧悲观不已,他压根就不知道,他到底是要实事求是地去打赢一场官 司,还是要与某股未知力量去进行一场几乎无胜算的战斗。

┢┦aρpy琼 发表于 2017-2-27 19:26:24

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