轻轻盈跋 发表于 2017-8-29 10:22:01

律生活:非法转租的法律责任

承租人的转租权

  承租人转租租赁物须经出租人同意。转租与债的转移不同。转租期间,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的,由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经同意而转租的,出租人可终止合同。

  非法转租

  1. 非法转租的指未经出租人同意的转租合同。根据城镇房屋租赁合同》第16条没有采纳通说见解,规定非法转租房屋租赁合同的,次租赁合同无效。②但该条同时采用了折衷处理,非法转租的,若出租人自知道之日起6个月没有表示异议,推定其同意转租,非法转租就转化为合法转租。

  非法转租的法律效果

  1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力,因而租赁合同可以有效,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利,次承租人有权向转租人请求损害赔偿。

  2、出租人与承租人之间,因承租人转租为严重违约行为,出租人有权终止合同,并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。

  3、出租人与次承租人之间,次承租人的租赁权不能对抗出租人,在出租人终止租赁关系时,出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系,可否向次承租人主张权利?

  我们认为,出租人不终止租赁关系时,次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生,在承租人有租赁权期间,次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不是不法的,出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。

  因合同法缺乏具体规定,在司法实践中处理非法转租纠纷时,我们认为,应当按照以上三点原则处理,依法确定非法转租时当事人之间发生的法律后果。
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