踢破鞋 发表于 2018-12-4 10:06:29

万科为何一边喊着“活下去”一边“逆周期”扩张?

郁亮上周五晚在上海区域媒体交流会上的记者问答——这是郁亮在“活下去”之后第一次出现在媒体场合,基本解决了我最近关于万科的一些疑惑。
1、今年6300亿回款能不能完成?基本没问题。2、关于“活下去”的完整版解释。活下去、活得久、活得好。3、一边“活下去”一边积极拿地如何理解?4、万科对行业的思考,“聚焦”如何理解?我们观察一家公司是否拥有长跑能力,其中一个重要的指标,是看这家公司的管理层方向感是否足够的清晰坚定——一直知道自己在做什么,经营风格是否足够的稳健——一直知道用正确的方式去做,执行效率是否足够高——指令能够得到高效贯彻。
整体感觉,撇除“活下去”这种口号式的喧嚣,万科关于行业的大判断没有丝毫改变,只是策略偏重上有所调整,更强调聚焦住宅、商业、物流等重点业务。万科近期的操作也不算激进,而是在前述策略调整的指引下进行的。万科将捍卫住宅领域“第一阵营”的地位,但绝不会走回头路。这和我在之前《该怎么理解万科的“活下去”?》的判断,是一致的。万科在9月底喊出活下去,让“6300亿回款大战”变得近乎透明。2个月来,媒体不断的发现:1、万科在积极储地扩张。2、万科经营性现金流转负。很多人认为被骗了,“活下去”是万科耍的花枪。郁亮在解释“活下去”的时候说,“开了三个员工”,显示这个并不是部分人揣测的“阴谋论”、“营销术”。虽然他没有明确说出活下去的完整版解释,但媒体事后还是报道出来了:“活下去”本有三句话,“活下去、活得久、活得好”——这样听起来更像是一个有完整逻辑的表述,如果当初的背景板把这三句话都打上去,可能外界反应就会不同。但万科是不会活不下去的,四季度的动作,显示万科的执行力够高,在厦门、广州、深圳,南方区域在调低价格预期密集推盘,比如在深圳10月以来已推将推四个楼盘——瑧湾汇、瑧山府、星城、和风轩,预计将实现销售额超过250亿。郁亮在现场也表示,今年完成预定6300亿回款目标,基本没有问题。但他又说大家“数学不要太好”,留了个小口子。
那么,一边是喊着“活下去”,一边又积极拿地,该如何理解?据公告,万科截至9月末,经营性现金流为-257.31亿元,同比大降254.02%。另据克尔瑞测算,前三季度,万科拿地金额为1163亿(权益地价)。
这个其实才是万科喊出“活下去”的直接诱因。赚到的钱没有转化为现金流,而是又都花出去了(包括凯德、普洛斯并购费用)。所以,才有6000多亿回款的要求。
那么为什么要积极拿地?是不是说万科现在的操作很激进?
在解释这个之前,先看新的数据,据克尔瑞数据,到11月,万科累计拿地金额增加至1250亿,储地2489万平米,超过碧桂园的1200亿跃居行业第一。同期,恒大拿地374亿居第18,融创拿地319亿居第24。行业四巨头之间的分化明显,保利、中海位列第3、4位。

答案很明显:之前负债率极低的头部房企,都在加杠杆。之前高负债拿地的企业,都在去杠杆。
首先说这个不激进,万科稳健的经营风格历来是行业共识——很多时候,我认为都稳健过头了,这是万科一贯以来的经营原则。郁亮在一开场也说,“万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度,我们把每一天都当成最后一天在活,即使日子好过的时候也没有骄傲过”。如果说它在激进,不符合企业传统。其二,万科历来是划定了投资基准线的,拿地金额要在当期销售额的40%以内。前11月,万科销售额5400亿,前11月的拿地金额占比是23%,距离基准线还有很长距离。另外,和2017年同期相比,也是下降的——2017年前11月,万科拿地金额1634亿。在比重上,2015-2017年三年,万科拿地金额占销售额比例分别为35%、34%、30%。也都比今年高。

说它高,是因为其它企业都不拿地了。比如碧桂园,去年1-11月拿地金额是2260亿,今年几乎腰斩。恒大去年1-11月1126亿,今年下滑近7成。融创去年1-11月拿地776亿,下滑6成。

谈到现金流为负,要注意区分是短期还是长期。如果是长期那是大风险,但如果是短期,不需要太过紧张。房地产这种重资产行业,现金收支时常会有波动,未必能做到始终同步。郁亮在现场不太愿意多解释这一点,只是讲:“万科是在激进拿地,还是维持一个正常运转,其实算算拿地成本占比就能知道需要补充多少地回来,一比较就能知道。”截至11月,万科土地储备大约是1.5亿平米左右,这个量级大致相当于碧桂园、恒大的一半,也不及融创。我认为这个土储规模偏低,是万科未来要待纾解的问题,下面会谈到。

而万科现在以及过去1年半以来做的事情,一句话说就是:逆周期拿地。2018年前11月,万科的拿地成本是5000块/平米,去年同期是6330块/平米,投资区域不变——依然集中于都市圈的优质城市,价钱低了足足20%。这样的生意,值得做。看最近的几次收购:10.9,32.34亿收购华夏幸福旗下5家公司部分股权,获得环京34万平米土地,单价成本9500块/平米。11.6,15.82亿收购海航旗下广东兴华实业,获得广州中央海航酒店广场项目,建面17.7万平米,单价成本不到9000块。11.10,33.58亿收购嘉凯城旗下5家公司,获地71.06万平米,单价4700块。无论是什么周期,企业买地和个人买房是一样的,关键看资产,看价格,物超所值就要出手。这种机会,在调整期,选择是最多的。从这些角度,我认为,作为投资者,并不需要太过于担心万科短期的加杠杆行为——如果万科现在继续维持极低负债,反而更值得担忧。现在适度加点杠杆,一说明他有能力加,二说明房地产未来也还不错。下面来谈到刚才说万科土储偏低的问题,这个涉及到“聚焦”的理解,也涉及到关于这次“活下去”的背景判断。我梳理的逻辑是这样的:时局大变——万科过去几年的探索过于分散,并且有些业务已见方向,继续下去试错成本过高——住宅业务的江湖地位出现相对下滑,现金牛后劲不足,需要强化——房地产下半场依然是个不坏的时代——聚焦重点,巩固基本盘,做大已成方向的新业务,减少未见商业逻辑的新投资。这次可以说从郁亮的问答里,都得到了印证。首先,万科对行业的判断没有改变:依然是下半场,白银时代。这些已经是老生常谈了。一是,住宅全面短缺的时代基本结束了,但基于住宅基础上的衍生需求不平衡、不充分,存在重大商机。“房地产行业没有什么大问题,但是做的东西和要求不一样”。这一点决定了,万科即便是再度聚焦住宅业务,但也绝不会是说又回到老路上去了,大的方向没有丝毫改变。二是,未来城市进入城市群、都市圈的时代。“万科的投资,不按一、二、三四线城市划分,关注重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济圈、武汉西安中西部核心都市圈,都市圈外,万科的投资会非常慎重”。在上述判断下,万科在过去好几年里展开了名目繁多的探索。而到2018,郁亮说,“只不过今年这个时候我们认为需要收敛聚焦,过去太发散了,需要大家凝聚起来往一个方向走”。但并非是说万科这几年的探索是不成功的,相反,基于现实的观察,万科这几年的对“住宅周边业务”的探索,是有很大成效的。现在有至少3个业务万科已经找到了商业逻辑——商业地产、物流地产、长租公寓,已经是万科的重点业务了。尽管长租公寓现在遇到了政策波折,但不影响长远,当然,我也非常看好梅沙教育这样的品种。我们要看到郁亮是在这个基础上说的“收敛聚焦”,那么,我认为,未来万科会重点形成这么一个业务格局:传统住宅开发业务+商业地产(印力)+物流地产(普洛斯)+长租公寓(泊寓)。这些都是重点业务,值得继续投入大笔资源去做,比如物流,已经是全球第一了,商业逻辑、盈利前景都非常猛。但其它的更新型的业务,可能会进行一些收缩。比如现在有些新业务,各个区域都在做,我了解到,有的区域业务种类可能到了10几个,这些要适度收缩。但是有个问题,商业、物流、长租公寓虽同为重点业务,但全都有一个特征:慢,现在还都无法为集团贡献大利润。这个转换期,万科尤其需要住宅业务的稳盘子。之前,万科管理层一直在强调:不在意销售额的排名。我之前也一再判断说:万科可以接受自己不再是行业第一,但绝接受不了掉到第四第五,那意味着跌出第一阵营。对传统的住宅开发领域,万科的默许目标一直是:第一阵营。因此,从这个角度讲,万科的“聚焦”,首先是要重新重视传统的住宅开发业务,努力维持在行业前三的位置(这个在之前几年确是有所放松)。简单说,万科“活下去、活得久、活得好”的底线,就是住宅开发要牢牢呆在“第一阵营”内。以2018年的各项指标,万科要维持“第一阵营”,并不那么铁板钉钉。以万科现有的土地储备量,不算少,但显然也不能说充裕。房企说到底还是要拼土地的,在报酬递减之前,规模是非常重要的。现在万科的土地储备排在第四,而且和恒大、碧桂园的差距有1倍之巨。遇到好年景,就很容易面临产能不足。除了土地,2018年,万科在住宅业务上的销售增速、利润增速,都显示需要强化巩固。
综上来说,我对这家公司未来几年策略的判断是:万科的“聚焦”,就是聚焦在已有大成的“重点业务”上,其中一个关键抓手是,将会重新重视住宅开发业务,捍卫巩固“第一阵营”的江湖地位,但是绝不会走回头路。其它的新业务,会优先服从于前面这个策略。我们在近段时间看到的事实,正是在这个大的指引下出现的,未来也将会继续看到。
万科也有这个需要,有这个能力。
页: [1]
查看完整版本: 万科为何一边喊着“活下去”一边“逆周期”扩张?