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买房科普:商住两用房有什么优劣,值得买吗?

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发表于 2017-3-20 14:54:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
一、什么是商住两用房?
“商住两用”一般是土地用途的概念,即某地块既可以用于商业开发,也可以用于住宅开发。而在此土地上建成的房屋,可以部分做商业,部分做住宅。开发商如果称某一楼栋为“商住两用”,那么该栋楼的部分(多为底下一层或数层)是作为商业用途,其余部分则是住宅,一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅,就是住宅房;未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

二、商住两用房的优点
一是总价低,商住两用房小户型较多,以40~80平方米户型为主,一套房的总价较低。
二是户型设计独特,这也成为吸引年轻购房群体的原因之一。像LOFT户型,可设计为两层,相当于买一层得两层。
三是建设标准高,由于商住两用房还承担部分商业用途,因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘。
四是不限购,像北京、上海等一些一级城市,为了稳定房价,对居民实行限购政策,而商住两用房一般不限购,满足很多购房者的买房梦。

三、商住两用房的缺点
尽管和动辄近百万元的普通住宅相比,商住两用房的总价较低,但如果贷款购房,首付比例却不低,一般要求最低首付比例在四成到五成。而一些普通商业住宅首付仅三成甚至两成。另外,购买商住两用房,贷款利率会比同期同档次利率有所上浮,贷款年限也会有所限制。

商住楼在产权性质上具有商业属性,其日后的生活成本和出售成本会比普通住宅要高。首先,商住楼的水电费用大多是按照商业水电费计算,比民用水电价格要高;此外,商住楼的物业费用和公共维修基金费用也会比普通住宅要贵。

房屋产权期限也需加以衡量,普通住宅产权年限为70年,而商住用房产权年限为40或50年。根据我国2007年出台的物权法相关规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,并无自动续期的规定,如果到期,如何处理也是一大难题。

跟房天下的置业顾问小刘交流时,他说:商住两用房的优势和劣势都很明显,如果要买商住两用房的话一定要注意几点:

1、明确未来使用费的缴纳依据
购房者应问清水电等是否按商业标准收取,一些开发商会采取相应补救措施,有些费用可以按民用价格缴纳。

2、了解项目是否有相应配套建设
非住宅项目开发商一般不会建设相应的配套幼儿园、学校、医疗机构等,购房前最好了解清楚。

3、首选商住分区,避免商住混杂
商用区和居住区分为不同楼座、相对独立,甚至连小区配套、公用设施都各自独立,能避免混用及费用收取标准的混乱。

最后,房天下的小刘提醒:一定要注意房子是否有“商改住”性质。“商改住”是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改为住宅土地用地,并最终以商务公寓或酒店式公寓的推出,商业建设用地使用年限为40年或50年。“商改住”是一种违法行为,相关法律条文规定:建设用地经依法批准后,用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。

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