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感觉深圳的房子和人口都要触顶的节奏?

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发表于 2017-4-11 16:34:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

从去年10月到今年3月,在楼市调控的六个月时间里,全国各地的房价还在噌噌噌的往上涨。越调越涨,越涨越调。楼市调控已经俨然变成了一场遭遇战。然而最先挑起这场大战,最先暴涨的深圳楼市,却在悄无声息中撤退了。


  中国指数研究院统计数据显示,深圳今年第一季度商品住宅成交均价为54846元/平方米,环比小幅下跌0.75%。3月份继续环比小幅下跌0.1%,已连续第六个月出现环比下跌。


  也有很多记者找到一些楼盘价格下跌的个例,这些人都是去年最热的时候入场,然后拿到现在价格下跌。但我相信还是不具备说服力,很多人很快就能举出反例,说深圳很多小区的价格还是上涨的,而且涨幅还不小。所以这种微观上的东西很难服众。但无论你的房子再值钱。恐怕变现都很困难了。3月成交量上也仅有803套,创下2009年以来的最低位。而如果从同比数据来看,对比更是惊人,今年一季度二手商品住宅成交量为9825套,同比减少76.8%。接近了我们之前说的下跌8成,这就是说,虽然你们手上的房子还有市值,看起来还很值钱,但现在基本上已经没有流动性了。


  其实之前之所以深圳楼市被大炒,而且打响了全国房价上涨的头一枪,主要一个因素就是深圳土地稀缺,相比于上海和北京,身为特大一线城市的深圳在土地上确实有很大劣势,深圳是人口超过2000万的国际大都市,但面积非常小,仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。按照规划,到2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在,已经用到了约940平方公里。所以深圳才真的是已经无地可供了。这才是炒房的最大基本面和逻辑。稀缺的东西肯定会涨。


  但就在昨天,深圳传来一个重磅的数据,惊醒了所有炒房人的美梦,深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康表示,深圳目前有住房1041万套,十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人,按照每户2.59人测算,深圳现有的住房可以容纳2800万人,深圳现在实际人口大概是2000万人左右。另外,未来几年深圳的人口趋势也是整体稳定,略有下降。那么在人口不增长的情况下,深圳的房子显然已经富裕了。


  当然也有人翻出来,2013年的住房调查,说这1000万套房子里面有650万套是原村民自建房,还有工业宿舍168万套。所以商品房还是很少,那么如果深圳要想平抑房价,只需要把这些自建房给个身份,也许房价一下就会完全扭转。那我们不妨反过来想一下,反正深圳也无地可供了,卖地已经没什么收入了,何不干脆把房价打下来,好好发展发展经济呢?如果政府在高房价中没有了利益,那么高房价的危害是不是也就完全显露了出来呢?他会眼睁睁的看着你们在高房价上薅羊毛,然后把华为中兴腾讯这样的企业都给逼走吗?


  如果深圳的房子都足够住了,那么我们想上海呢?北京呢?这些城市很富,虽然土地出让金通常破2000亿,但财政收入已经超过了5000亿,而去年北京的土地出让金已经降到了700多亿。足以见得,没有土地出让收入也一样过得很好。北京未来5年也是人口不增加,还要供给150万套房子,而北京的小产权房更多。所以如果深圳都够住了,北京房子很可能已经严重过剩了。


按照这几年的供应量计算,光商品房可能就得1000万套,足够2000万人居住了。所以应该更没有炒作基础才对。再加上周边如今添加了一个新区,如果进行人口疏导,北京可能会有数百万人迁移到新区。北京的人口疏解压力将大大缓解,相当于突然之间在北京周边增加了100平方公里的土地供给,这对于整个京津冀来说都有巨大的虹吸效应。


所以供给和需求的矛盾,很快就会在一线大城市发生逆转,而跟风涨的那些城市,也很快就会失去榜样的力量。所以世界上从没有什么永远涨的东西,如果真要有,国家为什么要卖给开发商,开发商为什么要卖给你。

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发表于 2017-4-11 17:10:50 | 显示全部楼层
1个男人只准娶1个老婆尚且不够分,2个人买一套房够分?
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发表于 2017-4-12 01:09:11 | 显示全部楼层
;P;P;P深圳房价月月喊张,政府敛财坐视不理,最后逼走人。
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发表于 2017-4-13 11:13:33 | 显示全部楼层
按生育率,可能深圳不增长人口了,但有一种方法叫积分入户,暂时人们还是会涌入深圳的,因为国家政策造就了这些城市的定位,且不扩容。国家把城市分成各线城市,就好似我们以前在某工业区的医院,医生开药方之前会询问患者的工作岗位以及身上带了多小钱来看病,确保各位有病能医,又能确保了医院的最优收益。。。国家也会让人民居者有其屋,如商品房,经适房,保障房,ZF资助的农村自建房等,都是为了居者有其屋,但针对不同阶层的人群确定房价,大家各得其所,各付其钱。。。。国家通过高房价可以应付外在(国际上)的压力。。。。按LA分析如情况发生逆转,外部形势也是不妙的。。。。
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