奥一社区
查看: 5105|回复: 1

不要将公租房豪宅化

[复制链接]
发表于 2017-8-24 09:17:15 | 显示全部楼层 |阅读模式

关于公租房(实是人才住房)和商品房业主之间的矛盾,这几日成为全社会之焦点,央媒也开始介入。


两者之间的矛盾积蓄已久,这次公开暴露实是日积月累。在我看来,这是市场在给深圳公租房政策(公租房与商品房捆绑建设、共同管理)发出的重要警示,提醒政府要未雨绸缪,妥为处置。不然,这种人为制造的社会矛盾的激化只是开始,听之任之或者掩耳盗铃,势必会加剧阶层对立冲突,并且波及全国。


梳理各家观点,有一些认识让我深为不取。


最应摈弃的思维是道德正确之论。把这一问题归为商品房业主对公租房租户的歧视,比如说:公租房租户不配和商品房业主共享一个小区。一些公租房租户更是自认被伤害,沦为“二等公民”。这些想法,是“谁弱谁有理”的苦情论,道德大棒虽然可挥,实不值一驳。


我认为,这个矛盾里面根本不涉及歧视,我从未认为公租房租户的素质低(涉事小区的人才多是学历高,且有在外地本身就有房产的),也从未认为商品房业主的素质高(在楼盘降价砸起售楼处来,商品房业主从来没有展现出相对等的素质来)。人性都是一样的。


但这个矛盾暴露的与歧视无关,实是产权界定不清带来的大矛盾,使用产权理论足以解释这件事情。在业主方,他们从未认为自己是在歧视公租房租户,他们认为自己只是在捍卫本该属于自己的权利。而在租户方,却又认为自己理所当然享有共有部分的使用权益。


这说明,双方在产权的认知上,出现了巨大分歧。


产权制度是市场的根本制度,产权界定清晰是市场交易以及人们合作展开的大前提。界定不清,人与人之间便无合作只有争抢。今次的事件,就是好例子。


此事让开发商两头不是人,我和当事开发商聊到一个重要的问题(也是很多人探讨的):假如这一栋楼是开发商自己持有专事出租,租户不可以自由进出不可以办停车卡吗?(涉事这栋楼大约3.6万平米,约700户,户型面积多数50平米以下)


那种情况下,我认为双方之间也一定会有矛盾,但矛盾也一定比现在的矛盾小。原因在于,政府拥的的公租房和开发商自持的租赁房,在产权性质上是绝然不同的。要点在于,有没有公权力介入,有没有保障补贴的性质存在。


另一种观点认为,政府如此安排是防止出现拉美的贫民窟。此亦为谬论,首先我并不认为政府做这样做是出于防止贫民窟,这是一种溢美夸饰。政府为何把公租房和商品房捆绑,原因说起来不好听:嫌麻烦。让政府自己来建公租房,地从哪里来钱从哪里来,都是一件辛苦不讨好的事情。但用民间资本,通过土地提取率(旧改现在已经达到30%)和共同管理,既可以解决地的问题又可以解决钱的问题,又可以避免政府管理的麻烦,还可以不用单独再为人才建设小区配套,更可以博得善政的美名,可谓一举多得。


但政府是轻松了,老百姓却麻烦了。因为政府和开发商之间并没有进行明确的产权界定——而基于公租房的特殊性,必须要进行细致的产权界定。比如公租房租户应拥有多少权益,停车位应如何分配,园林应如何使用,在不足条件下应该优先安排哪方等等。


然而,这些问题无一处理,悉数下沉到民间自行解决,终之矛盾激化。


从正常逻辑理解,公租房利用民间资本建设本是一件好事,可以提高供房效率以及节省政府资金。但要搞清楚,在这个过程中,开发商只是一个代建者的角色,房子建好移交给政府,剩下的事情就不应再和开发商有关系。当然政府可以引进开发商做物业管理,但前提是一定要单独分开管理。原因就在于,这是两类完全不同的产权模式。


而在过去多年的操作中,政府实将开发商视为统一开发者的角色,殊为不当。


从实践来讲,政府这样的安排和贫民窟会否出现也全无因果联系。什么情况下会出现贫民窟?是一个社会阶层完全固化,穷人根本得不到社会救助(尤其是教育的公平),才会一代一代的穷下去,这和是否公租房和商品房捆绑在一起全无关系。反驳这个很容易,香港公租房占比超过3成,至今并无贫民窟出现。深圳历史上形成数百万平米的城中村,住的都是穷人或刚来深圳的年轻人,数十年来亦未形成贫民窟。因为,如果一个城市的财富是流动而非板结的,那么每个人在收入提高之后,都会自然选择离开谋求更好的生活,贫民窟自然无法出现。


是以,政府最应做的事情是,让穷人或者刚来到城市的年轻人们,有希望通过自身的努力来改善自己的处境,而不是把他们捆绑到商品房社区上,营造一种贫富相融的假象。今天的事实也证明,政府此举,反而进一步加剧了社会矛盾的激化,而且这种矛盾激化完全是人为制造的。


也有说我改进制度设计明确产权不就可以了,理论上如此,但现实中不可能。因为,要厘定清楚政府公租房租户和商品房业主的权利分配,成本太高了,高到不现实。


站在业主的角度,车位园林这些成本都已体现在了房价里(即便地下车位归属开发商,但如果车位比充足,也会对房价有所增益),而公租房租户根本没有承担这些成本,并且还享受了政府补贴,不应该和商品房业主享有同样权利——涉事小区的租金低到15块/平米,管理费却要4块/平米。但在政府看来,捆绑建设的商品房,政府都给了地价优惠,并且公租房租户支付的管理费和业主是一样的,因此商品房小区业主理应让渡部分权益。然而,又在开发商视角看来,他们的委屈少有人知,政府确乎给了地价优惠,但要说开发商占了便宜怕是不能服众。比如这次的涉事小区,开发商建好的公租房,政府的回购价是4500块/平米,而这个小区的拆迁建造成本加起来要15000块/平米,政府只给了个零头。那么这3.6万平米的公租房,开发商为之多支付的成本多达数亿,这些成本谁来买单?自然是商品房业主。


以及,在现有规制安排上,也是在激化矛盾。这些小区发生矛盾的导火索都是停车位紧张。在深圳原关外区域,车位比很多都是1:0.6,就是1000户至低配600个车位,这本身就已属不足。而在人才住房的门槛设置里,全然没有关于有无私家车的限制。关于人才住房的车位配比,更是无一言涉及。这导致了一个问题:开发商的车位比是按照商品房住户来设计的,但因为人才住房没有关于私家车的限制,等于凭空多出来了新增车位需求,加剧车位的不足。这就像我们所有城市的公共福利是按照户籍人口(好的话扩散到常住人口)来计算的,但大量的外来人口,最终让公共产品的提供永远都不足。


所以,这是一团乱账,这些成本是根本无法厘清的,或者说厘清这些成本的成本无穷大。这种情况下,最妥善的处置方式,就是分开,把双方的产权区隔开来。可以由同一个开发商管理,但必须各自独立。单独管理之后,政府把公租房的管理费降下来,并且为之提供必要的基础配套——这些本应是政府应该担的责任。


说到底,认为那种公租房就应该和商品房平权的理念,是一种“公租房豪宅化”的倾向。这种倾向在历史上不是没有过,香港当年也有过这种思潮,认为廉租房也应该和商品房平权,廉租房小区也应该有游泳池有海景有会所,但很快被证明是失败的。因为它已经违背了保障的本意,如果给公租房人才住房等同于商品房的权益,是对奋斗者的不公平,也是对市场竞争精神的伤害。


我支持分开管理,绝不是歧视穷人,我自己就是穷苦出身,我深知穷人所历经的苦难。在我所识的同龄人里,比我青年时期更穷的人几乎不见,那种求学时期为了10块钱的生活费都要四处求借的难堪至今无法回想。然而,也正是这种经历,让我意识到努力奋斗的可贵,自强不息的可贵,以及公平竞争的可贵。而今天把公租房和商品房捆绑在一起,人为制造社会不稳定不说,对于市场精神的创伤,也是潜移默化的。这些短期内也许看不到伤害,但长此以往,我们会为之支付不堪设想的代价。


写这样的东西,一定会惹人骂。所以,我也看到,在这个问题上,很多专家都四平八稳,想着两头不得罪。而今日之势,已无法坐山观火。我们不能挑动双方阶层的对立情绪,亦不能等闲视之。道理自是愈辩愈明,不由不信。


(作者: 朱罗纪)

回复

使用道具

发表于 2017-8-24 15:20:32 | 显示全部楼层
常住深户在哪申请公租房?
回复 支持 反对

使用道具

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

投诉举报|Archiver|手机版|标签|排行榜|广东南都全媒体网络科技有限公司 ICP证粤B2-20040112   

GMT+8, 2018-1-22 20:15 , Processed in 0.110313 second(s), Total 7, Slave 6 queries , Gzip On, MemCache On.

快速回复 返回顶部 返回列表