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买房签合同要警惕十大不公平条款

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发表于 2017-8-30 09:48:52 | 显示全部楼层 |阅读模式

预缴物业费才能交房,故意加重买方违约责任,任意变更条款……针对房地产行业存在的不公平、不合理格式条款,8月29日,深圳市消委会公开点评,揭露房地产行业合同“猫腻”,将持续跟进点评条款所涉企业整改情况,促进房地产市场的稳定健康发展。

    合同条款中暗藏陷阱
  

据了解,市消委会此次公开点评十大不公平格式条款,商品房开发商(以下称“出卖人”)利用合同制定方的优势地位,在合同条款中暗藏陷阱,比如违约责任不对等、不可抗力的范围过于宽泛、随意规定由出卖人收取物业服务费等问题。

此外,出卖人对原规划、设计任意变更,甚至免除通知义务,这些条款也要注意。市消委会指出,要考虑调整是否影响房屋的质量或使用功能,合同内容更改需双方当事人协商一致,否则该变更的内容对买受人不具有约束力,该条款免除了出卖人对规划等事项变更的通知义务,违反民事法律行为应当遵循的诚实信用原则。


对于合同中所指的“不可抗力的范围”这一条款,市消委会认为,“不可抗力”具有其明确的内涵和边界,房地产企业应有足够的经验和能力,对于判断天气因素可能对施工带来影响,政府测量中可能存在的相关误差等,这类问题在施工过程中可以预见,这就不属于“不可抗力”的范畴。


    预缴物业服务费交房不合理

   

在付款方面的有关条款规定也是陷阱重重。比如出现按揭不成问题时,不论原因买受人要一次性付款,或短期内一次性付款。市消委会指出,按揭不成的原因多种,不可一概而论,只有因买受人个人原因导致按揭不成的,才能要求买受人承担一次性付款的责任,反之,由于出卖人原因、不可抗力等导致买受人按揭不成的,不应由买受人承担一次性付款责任。


对于“逾期支付任何一笔款项,不论逾期付款金额大小,出卖人都有权单方面解除合同”这一该条款,市消委会认为这忽略买受人已付房款总金额,任意扩大出卖方解除权限,导致买受人要承担极大的合同解除风险,该条款的设定不公平不合理。


预缴物业服务费才能交房?“随意规定由出卖人收取物业服务费”不合理。市消委会认为,出卖人除房屋买卖合同约定的成交价款外,无权再行收取买受人其他费用,买受人支付物业管理费与出卖人无关,不应当作为出卖人交房的条件。


也有条款规定“出卖人所做的售楼广告、售楼书、售楼模型等仅作为要约邀请,对双方没有约束力”。对此,市消委会指出,如果对合同订立和房屋价格有重大影响的,则应视为要约,该条款绝对地免除出卖人自身广告宣传应负的法律责任,涉嫌无效。

  

在与房地产企业进行座谈时,大部分房地产企业对点评内容表示充分肯定,并向市消委会书面反馈意见,表示将在后续开发项目中,依法对合同条款进行修改和完善。接下来,市消委会将持续关注房地产消费领域,继续跟进此次点评企业的整改情况,逐步推进房地产消费领域格式条款的规范化。


    十大不公平格式条款

1.否认格式条款借以免除自身法定责任。

2.出卖人利用单方制定格式条款的优势设置免责条款。

3.绝对地将售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等排除出要约范围。

4.出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约责任不对等。

5.合同约定的不可抗力的范围过于宽泛。   

6.出现质量争议以原监理单位验收或检测意见为准。

7.对原规划、设计任意变更以及免除通知义务。

8.将法定属于全体业主共有的合法权益违法约定属于出卖人所有。

9.按揭不成不论原因均需要买受人一次性付款或短期内一次性付款。

10.不论逾期付款金额大小,出卖人都有权单方面解除合同。



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