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商品房与保障房共享配套、不设围墙,你支持吗

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发表于 2017-9-7 17:32:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

8月,龙岗某小区公租户于商品房业主因停车位问题引发矛盾,一边是共租户称被歧视,另一边觉得自己才是弱势群体。关于保障房和商品房的公共资源、权益问题,一时间成为了争议焦点,深圳还因此上了全国头条。


而就在最近,最新一期政府公报发布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》(以下简称《办法》)中规定,配建的人才住房和保障性住房应当与所在项目的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。项目分期建设的人才住房和保障性住房原则上应当安排在首期。


交付使用后,开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离,也不得有其他类似的歧视性措施。


此举是否能有效解决商品房与保障房业主矛盾?已经交付的现有小区有何影响?对购买商品房的购房者是否是“另一种歧视”?业内、律师、网友都有话说。

深圳商品房与保障房不得设围墙


《办法》中要求配建的人才保障房在建筑材料、外形、风格、色彩方面应当与所在项目的商品住房保持一致且总体和谐,大堂、走廊、电梯、园林、地下室等公共区域应当与所在项目同期商品住房公共区域装修标准一致。


设计应当布局合理,功能齐全,满足住房对采光、隔声、节能、通风和公共卫生的要求,人才住房和保障性住房坐落布局应当能方便共享小区公共配套设施及物业服务。人才住房和保障性住房交付使用后,日常物业管理应当纳入所在小区统一管理,并与所在小区商品住房享受同等物业服务,承担同等义务。开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离,也不得有其他类似的歧视性措施。


以后深圳商品房小区建保障房是“标配”


2016年,深圳政府印发了《关于完善人才住房制度的若干措施》要求,“十三五”期间,我市筹集建设人才住房和保障性住房40万套,其中通过城市更新筹集提供不少于13万套的人才住房和保障性住房。


由于任务巨大,原目标已经无法满足新需求,于是今年1月17日,深圳市政府发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,要求提高人才住房、保障性住房配建比例。拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的,一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%。拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓,位于《配建规定》确定的一、二、三类地区的,建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府,作为人才公寓。


随后今年7月,深圳规土委又对城市更新项目保障性住房配建比例一、二、三类地区空间范围进行了修订,简单的说,就是扩大了城市更新保障性住房配建比例地区范围,按照全覆盖原则,适用于所有改造为住宅和商务公寓的旧改项目。


可以看出,现在开发商拿下旧改后,要拿出更高比例的面积作为人才房和保障性住房。无疑开发商的成本将大大提高,新建起来的保障房会低价出售,而这部分金额最终会加在购买商品房的购房者身上。


对已建的商品房小区有何影响


广东华商律师事务所周争锋表示,这是对商品房和人才房、保障房争议的一个明确回应,但是对于已经交付使用的现有小区难以有实质性的影响,只是影响以后拿地规划建设的小区。“已经规划好的小区也不会因为该通知擅自变更规划,就和去年发文通知不允许规划封闭小区一样,对已经交付使用的小区,难以起到作用。”


他认为,该通知会对开发商拿地造成一定的影响,保障房和人才房和商品房同样使用小区配套设施,会影响商品房的出售价格。以前都是说商品房的歧视购买保障房的,在价格不一样的前提下,享有小区设施的平等,那么这对购买商品房的业主的是否也是一种价格歧视?


业内讨论

1、中国城市规划设计研究院  赵燕菁


政府需要把整体的公共服务提高,所谓墙的事就不存在。现在资源分配不均,老百姓需要顾保安,建围墙来保护自己的公摊。小区不能混,但是区域要混,不然城市会阶层分化严重。


你把不同群体搁在一起,他们一定会有矛盾,都是想象出来的大团结,但是不同需求的人群,根本无法提供公共服务。


2、深圳大学建筑与城市规划学院教授  艾志刚


早期设计最好建议分开管理,两种商品性质不一样,商品房和保障房都是不同的标准,放在一个小区会造成业主之间的矛盾,各自独立管理,属于先天性矛盾,早期设计时如果考虑不周,将来会有难以调和的矛盾。


3、信荣(全国)房地产律师团队首席律师  张茂荣


首先,这次新规,既是以往政策的延续和重生,也能上升到新的法规层面。从过往的政策来说,保障房一直建在商品房里面,与其一并建设。另外在土地招拍挂时,有的地块要求配建保障房。城市更新一定要配建保障房,它和商品房是混同的。


可能基于近期,保障房、公租房住户与商品房业主的冲突较为明显,这次在新规里进行更进一步强调,发出不得进行隔离的启示。


其次,从实际的社会层面来说,这个规定其实也在意料之中。往大的说,我们是社会主义国家,基本原则是共同富裕,人人平等。对保障房与商品房混同建设和国外实行的分开建设,路子不同,本质也不同。


国外的保障房和商品房分开建设,产生了一路之隔的两边穷富阶层截然不同。深圳规定,商品房与保障房混同建设,就等于预防两极分化的明显阶级差。这个政策是国际宏观层面也是必须要这样做的,商品房与保障房不可能完全分开。


最后,还需要说明要建的一种是人才房、一种是保障房。人才人才房和保障房是不一样的。人才房,可能是一个高收入家庭,基于保留人才稀缺性的政策,人才房未必是贫困群体。


人才房、保障房和商品房混同建设,最起码在外表看来,避免了老百姓对不同阶层、不同身份的人进行不同阶层的划分。所以说,本次新规产生的社会效果会好一些。


4、资深自媒体人  朱罗纪


从产权上讲,界定商品房业主和公租户之间各自应该享有多少权利的成本太高了,如果你界定不清楚你就把它分开,这是成本最低的做法。


商品房的业主和保障房业主的矛盾本身不该从道德层面上来判断。保障房的业主无论从学历、道德、品行上都不低于商品房业主,但不歧视并不代表着他们愿意把自身的权益让给对方。从保障房的角度来说,保障房是带着福利的性质,拥有福利的同时不可能跟用市场价买房的人拥有同样的权益。


相比之下,更认同香港的公屋管理,房子的管理全部都由政府来管理。从设计上就杜绝了业主和保障房业产生矛盾的现象,即便公租房与商品房不是共同在一个小区,而是各自相对独立的小区,相邻的小区使得矛盾少很多,社会矛盾也不至于激化。

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发表于 2017-9-8 13:38:40 | 显示全部楼层
户口的二元制走向消亡的同时,房屋的二元制有来了?不设围墙易,不设精神围墙或政策围墙(特别是土政策、特权政策)难!
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发表于 2017-9-9 11:10:24 | 显示全部楼层
想的是怎么坑和蒙、赤裸裸的剥皮。
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