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深圳俩母女卖房忽略一个细节,被判赔百万!

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发表于 2018-4-12 10:32:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

深圳有一对母女

  在买卖自家房产的时候

  就因为一个问题没搞清楚

  不但“卖房”的事儿黄了

  还要赔给别人100多万

  到底咋回事儿?

  下面就带你去了解一下

  在讲述这个故事之前

  我们先做个人物介绍理清关系

  他们的关系是这样的

  

  事情要从2015年1月

  肖某和沈某签订的一份《二手房买卖合同》讲起

  

  合同中——

  约定买方肖某须于当年4月1日前完成银行资金监管;

  且双方须于当年5月1日前完成递件过户手续。

  若一方逾期履行超过5日,另一方可解除合同并要求对方承担违约责任。

  这看起来没毛病是吗?

  但接下来就是因为这份合同

  还有一点没搞清楚的事儿

  导致了我们开头说的结果

  而整个过程更是反反复复

  ▼

  

  一审判决

  卖方无权解约又卖给他人

  由于交易步骤

  未能严格按照合同约定的时限进行

  肖某与沈某的房产交易并未完成

  结果就是闹上了法庭——

  2015年,肖某向法院起诉沈某称:两人签订买卖合同后,自己向沈某支付了6万元定金及20万元“赎楼款”,办理了银行资金监管,并且成功申请了按揭贷款;而沈某虽然完成赎楼、取得了房产证,却不配合自己过户,反要求自己提高受让价款。之后,沈某还把房产卖给另一人江某,并向其过户。

  这看起来没毛病呀!

  但是卖房子的沈某却说

  不是这样的!

  对此沈某辩称,肖某未能遵守合同约定,包括在4月1日前完成资金监管(实于4月3日完成)并在5月1日前取得贷款承诺函(实于5月8日完成),已经构成违约,合同应当解除。相关判决书显示,沈某称曾短信告知肖某违约,肖某则不认可相关短信的真实性。

  

  南山区人民法院一审认定

  ▼

  肖某已经按合同约定,向沈某支付了定金和首付款,并办理了资金监管和银行贷款申请手续,二手房买卖合同有效。

  可是人家卖主也说了

  是买家违约在先啊

  为啥法院不支持?

  理由有两个

  ① 解约无合理依据——

  对于沈某提出的肖某逾期违约,法院认为,4月3日双方签署资金监管协议,肖某办理贷款手续、向沈某支付了20万元首期款,沈某也出具了收据,可见双方对于“变更资金监管的金额和时间事宜”已经达成合意,当时沈某对此未提出异议,事后再要求解除合同无合理依据。

  

  ② 沈某签订的第二份合约存在恶意——

  一审判决还称,经查,从沈某处购房的江某实为沈某的女儿,沈某、江某知晓上述合同的存在,且其交易存在很多不符合一般房屋买卖交易习惯的情形,因此认定两人签订买卖合同存在恶意。最终,法院判定沈某与江某的买卖合同无效,应将涉案房产恢复至沈某名下。

  你以为事情就这么结束了吗?

  NO 还有峰回路转

  

  二审改判

  原告败诉?

  沈某、江某不服上诉后

  没想到!

  深圳市中级人民法院撤销了一审判决

  中院认定,依照双方合同,买卖双方签署正式买卖合同、办理递件过户手续不得晚于2015年5月1日,而买方肖某在5月8日方取得贷款承诺函,也无法在此之前履行签订正式买卖合同、办理过户手续的义务,即肖某已经逾期履行超过5日,卖方沈某因此享有合同约定解除权。

  因此,沈某与江某的后续交易也仍然有效

  但沈某向南都记者反映,二审胜诉后,江某曾于2016年3月向南山法院申请,希望解除此前肖某申请的房产查封,但未有回音。

  

  对于深圳中院的改判结果

  肖某亦表示不服

  肖某申请再审时提出,合同对5月1日时限的约定,仅仅是为起到“督促双方在取得贷款承诺函和房产证原件之后,抓紧办理过户”的作用,而并非约束哪一方,因为何时取得贷款承诺函具有不确定性。相反,沈某可以自行控制赎楼、交付房产证的时间,沈某才是存在违约行为

  

  再审又变了!

  改从一审原判

  深圳中院再审认为,肖某按约应在4月1日完成相关手续,但因故迟延数日,沈某对此未提出异议。虽然之后肖某的贷款承诺函也迟延数日,但“鉴于之前的情事,肖某有理由相信贷款承诺函出具期限相应得到顺延”。

  

  法院表示,考虑到沈某未提交证据证实“迟延数日的情事确实对其造成解除合同的合理理由”,且沈某“在5月1日前也未按照约定赎出房产证”,则依据合同履行的诚实信用原则,沈某并不享有解除与肖某的房屋买卖合同的权利。

  看清没?小伙伴们

  最关键的就是

  法院认为沈某也没有

  完全遵守“诚实信用原则”

  沈某并不认同这一再审结果,她在提交的抗诉说明中表示,自己并非“默许”肖某迟延违约,而是因为4月3日的迟延未达到解约条件(逾期超过5日),而5月8日的迟延才达到解约条件,因此自己才在5月提出解约。另外,自己未在5月1日前赎出房产证,也是因为肖某未按约先获得贷款承诺函,否则自己将面临卖了房却收不到款的风险。

  

  卖主一家丢房赔款

  申请检察院抗诉

  肖某对沈某胜诉后,向法院起诉请求,沈某继续履行合同、过户房产,并以涉案房产总成交价为基数,按日万分之五金额支付延期过户的违约金。

  法院参照前案判决,认定肖某请求合理,但其迟延履行合同,存在一定责任。

  最终

  违约金确定在按照日万分之一金额支付,买卖合同也继续履行,按房产成交价209万元计算,沈某应支付给肖某违约金22万余元。

  但你以为这结束了吗?

  

  事实上

  在沈某将房产售与江某之后

  江某曾又将房产售与另一人王某

  由于沈某、江某之间的买卖合同被判无效,王某向法院提起诉讼,要求解除和江某之间的合同,且江某赔偿自身损失。

  法院认为,江某未能确保自身对涉案房产的完全处分权,导致合同无法继续履行,已经构成违约,判决王某、江某之间的买卖合同无效,江某向王某赔偿损失105万余元

  由于沈某主张的“肖某违约合同应解除”未得到法院支持,目前她和她女儿面临一百多万的赔偿金、违约金和失去房产的现实。沈某表示,自己按合同条款提出解约是正当权利,不认可深圳中院的再审结果,她已申请深圳人民检察院进行抗诉,但这一申请亦未获得深圳检察院支持。

  本案发源时,深圳楼市尚未迎来“330新政”的刺激,而新政到来后房价一路飙升,三年后已今非昔比。知情人士估计,涉案房产原成交价209万,如今价值恐不止400万,这或许也是双方围绕涉案房产争执不休、难言放手的缘由之一。

  在此次事件中

  很明显可以发现一切的问题

  都源于对“违约”这件事情的不明晰

  ▼

  那如果一方违约

  到底应该怎么保留证据呢

  

  律师

  通知交易对方可采取多方式保留证据

  上述案例中,沈某称曾发短信通知肖某已经违约,并要求解除合同,而肖某在庭上不认可相关短信的真实性。在房产买卖中,双方应采取哪些沟通方式来确保“通知有效”避免陷入单方面毁约的境地

  广东华商律师事务所周争锋律师建议

  下面这些方式或者你可以选择!

  在知道对方手机号码的情况下,可以把解约函用彩信的方式送达,并打印通讯记录,保留好手机;

  在不知道对方手机号码的情况下,可以通过邮政快递发送解约函(发函地址即事前合同上填写的双方通讯地址);

  或让中介转交并保留好中介反馈的“已送达”信息;

  实在不放心,也可以登报公告送达。

  广东盛唐律师事务所丁龙律师表示

  法律规定解除合同须经通知

  通知到达对方即告解除

  而电话、短信、发函几种方式皆可

  丁龙律师:电话可以录音,发函可以以对方签收解除通知书作为凭据,短信通知首先要确定发送的相对方为违约方,要拿出发送短信的手机当庭查看发件箱确实有该条短信。

  丁律师表示,为加强证明力,可以到移动运营商处打印发送记录,如果对方否认收到则应作出合理解释。

  丁律师介绍,由公证机构公证也是一种选择,可以由公证员陪同,对送达解除通知给对方的过程进行公证;但公证机构通常“事多人少”,可能不太受理这样的业务。

  丁龙律师:双方在起草合同时,可以在合同中约定双方联系方式,比如手机号码、微信号码、函件收件地址,这样可以确保短信收件人、微信相对人和收件人的身份为合同一方。

  所以小编在此温馨提醒

  买卖房屋签订合约请务必严谨

  前车之鉴 希望能给大家一点警示

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