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摇号对楼市的根本影响到底是什么

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发表于 2018-4-16 09:26:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

上海从去年开始买房要摇号,杭州前几天也跟进摇号买房,北京马上就要摇号了,越来越多的城市开始要摇号买房了


也陆陆续续看过不少评论,觉得很多还没说到点上,今天写一篇说说我的观点


01


首先,摇号颁布的根本目的是为了公平。


这一点是毋庸置疑的,任何政策出来的初心都是希望尽可能的公平以及尽可能的让普通人可以买到自己的房子


为什么公平呢,因为如今大量的房子开始限价,或者在预售证指导价的背景下,一手房开始价格倒挂,这也就使得一手房的性价比变得非常高,所以供求比也就变的不均衡


在这种前提下,很多开发商为了获得利润或者弥补损失,会把房子出让给定向人群。所以摇号是在这样的背景下出台的,希望给所有人尽可能公平的买房机会


这个初衷是非常好的,这一点我们首先要承认


但是,摇号的存在,本质上也就说明了一个现象,一个普通人买房的过程也变得冗长和纠结。过去是只要有购买力你就可以买,慢慢的变成你要有购买力还要有资格


如今呢,你除了要有购买力和资格之外,你还需要一点点的运气


上海部分项目的购买率是3:1,性价比高的甚至需要10:1,所以运气这个成分变得非常重要


买房加入运气这个环节之后,产生的第一个改变就是:买房这件事变得异常的冗长


因为你要摇号,而且还要接受大概率摇号摇不到的可能,所以买一套你想要的房子比想象中的时间要长


这跟拍牌照是一样的,在上海好多人十几个月都拍不到沪牌,而在北京,甚至要几年才能摇到京牌,未来买房也是这样的场景


02


所以在明白了这个基本前提的时候,有几样蝴蝶效应就是我们必须要重视的


1、置换的客群变得不敢卖房了


我们需要明白一个逻辑,当如今一线城市的房价飙升到这种程度,绝对靠个人收入买房的人在市场上越来越少了,大量的客群购买力就来自置换


上海在2015年已经充分证明了这个道理,很多人通过卖房获得的现金作为下一套房子的首付,撬动杠杆买更好的房子


但是在如今这个背景下,置换的客群不敢卖房了,为什么,到底很简单,因为你想买的房子已经不像过去一样你想买就能买了,你还要摇号。


那万一摇不到号的人怎么办,就彻底的从之前的有房一族变成了持币待购的无房人了,谁知道在持币观望的阶段房价会怎么波动,所以在这样的氛围下,置换的人开始不太敢卖自己的房子了


所以摇号虽然不会控制一手房的成交量,但是会间接的控制二手房的交易量,使得整个行业保持相对比较冷静


我觉得这是摇号这个政策厉害的地方,看上去有点滑稽,但是真真切切的让行业的流动性开始下滑


2、刚需彻底的不着急了


虽然摇号把个体的决策周期拉长,但是不会减弱市场的成交量,因为摇到号的朋友基本上也都顺利的买房了


但是因为控制了行业流动性,整个市场的焦虑性就会放缓,焦虑性的放缓很大程度的让刚需变得不着急


我们都知道,如今在上海有第一套房子的房票没贷款而且有购买力,绝对是最大的赢家,可以最大杠杆贷款加选到高性价比的房子


而此时在摇号的背景下,他们变得有异常丰富的选择权,市场上有太多好房子选择,他们也就变得不焦虑


我曾经很久以前说过,房价高不高其实没关系,调控的核心目的是让行业的焦虑可以少一点


如今这个趋势是得到很好的控制,刚需不焦虑,有房一族本来就没焦虑,这个行业也开始恢复理性


3、二手房开始抬头,但是二手房又被一手房压着价格


这个是我觉得政策最厉害的地方,我们仔细想象整个逻辑推导


当摇号打击了不少人的积极性的时候,一定有一部分购买客群会转向去二手房去淘房子,而二手房的定价权在哪里


二手房的定价权就是盯着周边一手房的,而如今一二手价格倒挂的背景下,二手房市场的价格也开始可控


所以如今的二手房市场,绝对是买房市场,你一定有议价权,你付款好一定能淘到好房子


所以大家仔细回忆下我前面写的,二手房的量也控制住了,二手房的价格也控制住了,而一手房本来就牢牢的被市场控制住


所以通过摇号这个政策,整个商品房市场就被稳定的控制住了


所以这才是摇号这个政策厉害的地方,看上去那么多人排队等着买房,感觉上市场轰轰烈烈似乎回暖的样子,但是本质上一切都是牢牢的控制住,一切都在掌控之中


讲实话,时至今日我已经不太会无理的吐槽任何政策,哪怕看上去不合理,只要你沿着这个逻辑认真去想,你总能看到他合理的地方


嗯,真心厉害


03


但是,摇号的市场也产生了各种妖孽
3.jpg


今天借着这篇文章也帮大家做个普及,别被缴纳了智商税


摇号最大的问题就是信息不对称,信息不对称的时候就是骗子开始出现的时候


我们在摇号现场会看到这样的信息


文案倒是写的挺好的,但是这是一个非常简单的诈骗逻辑,上当的基本就是被缴纳智商税了


先说下这种情况几乎不可能存在的


上海目前实行严格限购限贷与“一手房公证处摇号开盘”制度,所有一手楼盘都需要在售楼处公示认购条件、公示所有房源价格、公示认购流程时间表、由交易中心严格审核认购人买房资格、由公证处负责开盘摇号


因为现在真正是公证处摇号,并且还全程监督,通过乒乓球摇号,摇完号之后还要共示。所以现在基本上不可能作假。


网上有中介说付多少钱就可以买到房,绝对是办不到的


最后再说说中介这么干背后的逻辑是什么


比如说中粮前滩这个项目,认筹比例是10:1的那种,认筹比例够低了吧


但是你要想,那十个里面总有一个可以买到吧


所以对于骗子来说,他只要找到十个傻子,那么这十个里面总有一个人会买到,然后这个人的好处费就被白白赚走了


更别说那种认筹概率3:1,4:1的,骗子赚的不要太开心


换句话来说,这个房子本来就是你运气好买到的,和你是否给了好处费没关系


骗子在做一个广撒网然后搏概率的事情


所有被忽悠的,都是被收割智商税了


04


所以我们总结来看摇号这个政策,本质上是特别特别好


房地产的价格引导机制是土地影响一手,一手影响二手,互相之间总有千万种方式对对方产生干扰


而摇号,则最大程度的把一手和二手房的流动性给降低到最低


写到这里或许你可以明白为什么上海敢一次性拿出这么多预售证,因为本质上也不会引起市场大面积的回暖


前段时间朋友圈都在发着上海哪里在增加供应量,都在感慨市场即将回暖,而我的答案是:这行如今依然严酷,而是本质上也不会让你真正意义上的回暖


敬畏市场,敬畏这个行当,敬畏每一个楼市政策


作者:真叫卢俊

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