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没有了“租金贷”的长租公寓,就像深夜没有了滴滴

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发表于 2018-9-18 09:53:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

“为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快。”

“比P2P套路还深,‘租金贷’简直在杀人!”

……

在刚刚过去的8月,长租公寓面临的质疑和非议,一浪高过一浪。而“租金贷”就是其中争议最多的“罪状”之一。至此,各地相关部门也开始了对“租金贷”的“封杀”:

8月23日,北京市住建委会同市银监局、市金融局等联合调查“租房贷”,表示将严查租赁机构的资金来源和流向,一旦查实将从严处罚。

8月27日,深圳市互联网金融协会对外发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,指出严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作,不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。

8月29日,上海市互联网金融行业协会向会员单位下发不得开展“租金贷”业务的通知。

9月1日,杭州召开住房租赁市场专题会议,针对租金贷等金融产品使用等10大方面进行专项检查。

租金贷被外界指责为“套路比P2P深”“来钱比白粉快”,似乎已有“老鼠过街”之势。那么,这个2015年就随着长租公寓兴起而随之产生的金融产品,真的是“坏东西”,需要为公寓倒闭等一系列事件“背锅”,并完全“叫停”吗?

都说“人生若只如初见”,若回到我们初见“租金贷”时,就会发现,其实最初的租金贷也曾十分美好。

为什么会有租金贷?

目前国内租房主要的付款方式是押一付三,或押二付三。以一套房租金4000元为例,租房者至少需要一次性支付一个月押金和三个月的房租,总计1.6万。如果是通过中介租的房,还要另外支付一笔中介费。

这样一大笔开销,对于部分租客,尤其是刚毕业不久的职场新人来说,是一个沉重的负担。这时候,有些人会选择寻求父母的援助,但也有不少人宁愿自己刷信用卡申请分期,也不想“啃老”。

而租金贷的出现,就为这些有经济压力的租房者提供了一个解决问题的路径。通过一次性“借贷”一年房租,之后逐月还贷的方式,租房者以支付一部分利息为代价,缓解了资金的压力。且年付的方式往往可以取得较季付更加优惠的租金价格;而另一方面,出租方因为能提前收到一年的房租,有足够的运转资金,提升规模和服务;金融机构也赚取了“贷款利息”。

这样看来,在租房者、出租者、金融机构三方信息对称,利率收费合理的情况下,租金贷其实是一个“造福三方”的好事情。事实上,工、农、中、建、交五大国有商业银行,自2017年以来,已在北京、上海、广州、深圳、佛山、重庆、武汉、杭州等人口净流入城市,陆续“试水”住房租赁市场。2017年11月,建行就上线了个人住房租赁贷款“按居贷”,最高额度100万元,最长期限10年。工行也已在北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市开办了个人房屋租赁贷款业务,最高额度50万元,期限最长5年。

此外,支付宝、京东金融也进入租房领域,通过“在线支付+信用租房+消费金融”打造租房平台。元宝e家、平安好房等消费金融平台也介入其中。

建行深圳分行副行长李忠东表示,相对于购房按揭贷款,“按居贷”的利率较为优惠,1至3年期贷款利率为3.96%。同时房东因为一次性收取租金,会给租户一定的折扣。“总体租房成本并不会明显增加,甚至还有可能下降。”李忠东说。

租金贷是如何被“玩坏”的?

然而,这样一个本来利企利民的好事,怎么就变成了“比P2P套路还深”的“坏东西”呢?这便要归结于部分企业的贪念了。公寓企业看中了提前收取一年租金背后带来的巨大资金沉淀,于是积极鼓励租客办理,有的甚至不惜隐瞒欺骗。将租金贷这种本该租客自主选择的金融产品,变成了自己的敛财工具。“鼎家破产事件”中的一名受害租客曾透露,“我当初在租房时,曾想要押一付三,但是鼎家坚持只能押一付一。后来我才明白,实际上自己是在不知情的情况下被签约了网络贷款,并变相缴纳了相应的利息。”

而让“租金贷”变得更为错上加错的是,公寓在取得资金后不加节制地用于自身扩张,无形中绑架了租客、房东、金融机构的资金,一旦公寓出现问题,三方都要牵连受损。这些公寓一方面,高价拿房,无形中提高了房东的心理预期;另一方面,自身运营能力又无法及时消化迅速增加的房源,导致空置率居高不下。再加上企业自身内部管理不善,最终走上“爆仓”的道路几乎是可以预见的。

回顾“鼎家破产事件”始末,租金贷问题的主要症结在于:1、租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下,办理了“租金贷”;2、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏监管。用一句总结就是:取之无道,用之不当。

“长租公寓回报周期长、利润率低,需要大量资金,事实上很多中小品牌公寓都在使用这种支付方式来加快企业资金的回笼“,同策研究院首席分析师张宏伟表示,“长租公寓运营商目前只有租赁权没有产权,没有抵押物很难在银行贷款,而VC又只青睐头部品牌,许多中小型长租公寓融资能力弱,要想获得资金只能走上‘分期贷’这条路。”

当初那个从租客需求出发的“租金贷”,就这样在这些企业的野心浸染下一步步变成了“比P2P套路还深”的“坏东西”。

租金贷还有没有救?

目前,社会舆论对于“租金贷”的态度,就像当初滴滴命案发生时,人们对于滴滴顺风车的态度。虽然“租金贷”的确存在着这样那样的问题,但如果“一刀切”地杜绝“租金贷”产品,也有可能堵住部分刚需租房者的正常需要。就像没有了滴滴的深夜,痛的都是无房无车的年轻人。

实际上,“租金贷”真正的问题在于形成了“违规资金占用”,以及部分对合同不敏感的租房者本身是在不知情的情况下“被动”使用了金融产品。随着上述问题逐渐浮出水面,进行有针对性的制度设计和强化监管。比如,加强对三方金融机构的资质审核;对资金的用途加强监管,保证资金专款专用;以及对于金融机构放款的资金数额适当限制等。而非“一刀切”地杜绝,或是长租市场实现平稳、健康发展的重要途径。

除了依靠监管的力量外,作为租金贷的直接利益关系者,租房者和第三方金融机构也有许多提升空间。

租房者注意事项

1、租房一定要选择资质齐全,口碑较好的正规平台;

2、不要轻信一些工作人员的口头承诺,尤其是对方表示可以“押零付一”或“押一付一”时,一定要提高警惕;

3、部分住房租赁企业在消费者不知情情况下使用“租房贷”,导致消费者“被贷款”,存在诱导性欺骗行为,甚至,强制消费者签下租房分期贷款合同。遇到这种情况,第一时间举报,毕竟举报一个少一个;

4、租房一定要签订合同,并且要对合同的条文仔细阅读,特别留意“金融机构”“分期服务”“信用评价”等字眼,确认无不妥之处时再签署。

第三方金融机构

金融机构作为“租金贷”产品的提供者,虽然是“爆仓”事件的受害者,但其自身也要承担一定责任。

首先,在开展“租金贷”过程中,金融机构应完善制度流程,加强与承租人的信息沟通,尽到对承租人告知责任,充分保护承租人作为金融消费者的权益。如果金融机构的作业流程规范、完善,相信租房者在不知情的情况下被“贷款”的概率应该可以减少很多。

其次,虽然“租金贷”产品的抵押品是承租人的个人信用,但贷款资金是打给公寓企业的,也就是说金融机构与公寓企业存在一定程度的合作关系。金融机构在选择合作公寓时,是否对企业资质做过全面评估,是否有相关风控措施?

目前,长租公寓行业的信息化正在快速发展。智能管理系统,线上支付租金,以及智能门锁、电表等智能家居很快会成为标配。通过管理软件与智能硬件的深度一体化,不但可使业主信息、租客信息、房态信息等全部实时可视化,公寓的财务状况、空置率等运营数据也可都一目了然。这样,金融所需要的信息流、资金流的闭环将很容易形成,为公寓企业的评价提供依据和风控手段。也就是说,目前的长租公寓已经具备了支持金融机构进行线上风控的基本条件。


基于此,小水滴推出了水滴金融服务,致力于成为科技风控服务商。通过水滴管家软硬件深度一体化构建的房间、租客和设备对应关系,沉淀了丰富的运营数据和居住数据,满足了金融所需要的信息流、现金流、人流三维数据闭环。通过提供科技风控、资产评估和信息披露等助贷产品,水滴能为金融机构全面评估公寓企业的潜力资质、控制风险,也能帮助真正有实力的公寓拓宽其融资渠道,缓解运作中拿地、拿房、装修各环节的资金压力。为助力行业的健康发展出一份力。


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发表于 2018-9-18 15:49:32 | 显示全部楼层
租房市场如果被这些企业垄断,租金飞涨
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